Criar uma empresa para gerir património imobiliário

Criar uma empresa ou sociedade comercial para desenvolver um negócio imobiliário como o arrendamento ou a compra e venda de imóveis acarreta várias vantagens para os proprietários/investidores/empreendedores, contudo também existem aspectos a ponderar antes de constituir a sociedade que irá deter os imóveis.

Existem vantagens fiscais, mas também podemos verificar alguns contras numa operação deste género, pois existem tantas condicionantes para avaliar que pode ser trabalhoso, esclarecer sem complicar.

Valor do património

A primeira questão que ajuda a decidir se é vantajoso utilizar uma empresa para gerir património imobiliário é o valor do imóvel ou das rendas. O que realmente interessa é saber se compensa financeiramente esta operação. Existem casos em que não é proveitoso, por exemplo se tiver uma casa arrendada por 500 Euros dificilmente compensa, uma vez que os custos de manutenção da empresa tornariam essa operação não rentável. Existem, no entanto, outros elementos a considerar que poderiam inverter a situação como seja a sua utilização para fazer aquisições imobiliárias e iniciar ou realizar investimentos.

Financiamento

As formas para obter financiamento bancário são diferentes caso se seja uma pessoa individual ou colectiva, se uma pessoa singular pode obter um crédito habitação com um prazo superior a 20 anos, uma empresa dificilmente o conseguirá. Geralmente as empresas adquirem imóveis através de leasing imobiliário.

Fiscalidade

Os negócios imobiliários que são tributados em fonte de IRS, são fortemente taxados, assim a grande motivação para criar uma empresa para gerir património imobiliário tem em vista a redução da carga fiscal e isso apenas é possível no regime de contabilidade organizada. Assim irá necessitar de contratar um contabilista, através de uma avença mensal, geralmente consegue-se por valores a rondar os 150€, para pequenos negócios.

Para além das taxas de tributação dos rendimentos, IRS (taxa máxima próxima dos 50%) e IRC (taxa de 25%) temos que considerar os custos que é possível abater, pois apenas o regime de contabilidade organizada permite deduzir custos financeiros e de gestão do imóvel. Este facto pode representar uma importante poupança fiscal.

Tipo de sociedade

Um pormenor muito importante, pois existem formas de constituir “firmas” que possibilitam a isenção do pagamento de determinados impostos. Se constituir uma sociedade comercial (por quotas ou anónima) beneficia-se de forma fiscal moderada e a constituição de uma fundação pode ser ainda mais vantajoso, pois ainda permite isenções no pagamento de IMI, Imposto Municipal sobre Imóveis. Nada melhor do que o aconselhamento com um advogado para a selecção da melhor forma da constituição da empresa.

Propriedade dos imóveis

Um dos pressupostos para a realização deste acto, constituição de uma firma para gerir imobiliário é que os imóveis serão um activo da empresa, assim a pessoa é proprietária da empresa que por sua vez o é dos imóveis.

Ideia alternativa

Há forte possibilidade de existirem pessoas que têm imóveis hipotecados (garantia no crédito imobiliário),  assim subarrendar o imóvel à empresa criada e arrendar posteriormente e tudo dentro da lei, se for correctamente realizado. Para saber mais sobre subarrendar imóveis visite o artigo que aborda o subarrendamento. O contrato de crédito deve permitir o arrendamento do imóvel! Nada melhor do que ler os contratos assinados no momento das escrituras dos imóveis, em alternativa poderá-se também falar com o gerente de conta.

Depois de observadas todas as questões (fazer as contas) pode chegar à conclusão se é ou não vantajoso optar pela solução de criar a empresa. A minha opinião estas situações só se justifica se for proprietário de bens imóveis com valor superior a 500.000€ ou rendas mensais superiores a 2000€ , nas restantes situações é necessário analisar (caso a caso).  Um Técnico Oficial de Contas fará esta análise sem grande dificuldade, mediante a situação concreta.

Fonte: Investidor.pt

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