Comprar casa: será este o melhor momento?

17. 01. 23

Preços médios em níveis pré-crise e taxas de juro em mínimos históricos aconselham aquisição.

Banca mais recetiva a financiar, mas necessidade de capital inicial pode colocar entraves. A decisão de compra de casa, seja para habitação própria, investimento ou poupança, é uma das mais ponderadas na vida de qualquer pessoa. São vários os fatores que pesam na escolha do imóvel, entre os quais elementos de caráter financeiro.

O momento da compra é igualmente determinante para que o negócio possa ser o melhor possível, sendo que a evolução do preço das casas e das taxas de juro bancárias resulta como elemento central de ponderação.

Tomando como ponto de partida de análise os prós e os contras da aquisição de casa no momento atual do mercado, resulta que, do lado positivo, encontram-se, por um lado, preços médios ainda em valores pré-crise e, por outro, taxas de juro com mínimos históricos, que resultam em prestações bancárias baixas.

Já do ponto de vista dos contras, a conjuntura carateriza-se pela progressiva falta de oferta disponível e, consequentemente, pressão para a subida de preços. O aumento da carga fiscal associada aos imóveis, sobretudo para investimento, é outra tendência a assinalar.

Preços pré-crise

Em relação aos preços médios de habitação, os últimos dados do Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário mostram que, apesar da tendência de recuperação e aceleração do ritmo de crescimento, estes continuam num patamar abaixo dos níveis pré-crise. De acordo com a Ci, os preços médios da habitação em Portugal caíram 21,8% entre 2007 e meados de 2013, quando se atingiu o pico mais baixo do mercado.

"Só depois os preços começaram a estabilizar, tendo 2014 terminado com uma recuperação de 2,3%, a que se juntou uma subida de 2,9% já em 2015", detalha Ricardo Guimarães, diretor desta empresa de informação estatística para o imobiliário. Porém, os preços "continuam 13,5% abaixo do patamar de 2007", termina o diretor da Ci.

E se em setembro de 2016 os preços atingiram a valorização homóloga mais elevada desde 2009, aumentando 7,5% face a setembro de 2015 – a qual mais que triplica o crescimento homólogo de 2,1% registado um ano antes, em setembro de 2015 -, a subida agora registada resulta de cinco trimestres consecutivos de valorizações do mercado e, de acordo com Ricardo Guimarães, é mesmo "necessário recuar a 2001 para se observar uma valorização anual desta magnitude".

Por outro lado, os últimos Portuguese Housing Market Survey (PHMS), inquéritos mensais de conjuntura realizados pela Ci e pelo RICS, mostram a recuperação sucessiva no sentimento dos players do mercado residencial. As expetativas apontam para uma subida média anual de 4% nos próximos cinco anos.

A incógnita das taxas de juro

Os números da banca dão conforto a este sentimento positivo. Em novembro passado, a banca emprestou 535 milhões de euros para novo crédito à habitação, mais 79 milhões de euros que em outubro, e o montante mais elevado do ano, a seguir aos 587 milhões emprestados em junho. Verifica-se assim uma maior disponibilidade para empréstimos à compra de habitação, sendo que, no acumulado até novembro, a banca emprestou um total de 5164 milhões de euros para compra de habitação, mais 46% que em igual período do ano anterior. Os números do Banco de Portugal mostram que, nas novas operações de crédito a particulares para habitação, a taxa de juro mé- dia foi de 1,82%, um novo mínimo da série.

Não obstante, os próximos meses poderão ditar a subida das taxas de juro, pressionadas por fatores como medidas expansionistas após a tomada de posse do novo presidente norte-americano, estando já previstas pela Reserva Federal dos Estados Unidos três subidas ao longo do ano. Esta subida poderá ter reflexos ao nível das taxas ditadas pelo Banco Central Europeu, apesar de alguns analistas referirem que os mercados não esperam alterações de política do BCE nos próximos meses e a evolução das Euribor apontar mesmo para o inverso.

Potencial de valorização

Nesse sentido, "o mercado imobiliário português apresenta-se com um enorme potencial de valorização e segurança, e surgem oportunidades que não devem ser desperdiçadas", afirma Luís Lima, presidente da APEMIP. Na sua opinião, "no que diz respeito sobretudo aos centros das maiores cidades, há uma escassez cada vez maior de produto imobiliário, o que faz com a procura se supere à oferta existente, o que acaba por fazer com que os preços dos ativos estejam, por vezes, a valores superiores ao que seria desejável".

Para colmatar este problema, sustenta, "é necessário que o sector financeiro volte a financiar o sector da construção, para que possamos regressar à construção nova, para a qual já há procura e porque irá promover a estabilização de preços, que será benéfica para todos".

Mantêm-se também "as oportunidades da aposta na reabilitação urbana, para recolocação destes imóveis no mercado, através do arrendamento urbano ou alojamento local". Para Luís Lima, "há uma aposta que pode e deve ser feita em outras regiões do país, que terão decerto retorno, sobretudo se forem feitas em zonas com potencial turístico".

Este "é um bom momento para comprar casa". Ricardo Sousa, administrador da Century 21 Portugal, afirma que "o grande desafio é identificar imóveis ajustados ao rendimento disponível de cada um". E começam a ser "os mercados mais periféricos a predominar em termos de número de transações imobiliárias", por oferecerem a melhor relação preço/qualidade, nas opções de habitação, assegura.

Para este operador, "a compra de casa própria é a melhor opção para uma decisão de médio ou longo prazo". Quem procura uma solução de habitação para um período inferior a três anos, "a melhor opção é o arrendamento". Contudo, afirma, "há cada vez menos opções de arrendamento com valores mensais inferiores ao crédito habitação".

Há assim "uma clara necessidade de soluções de habitação com valores de aquisição inferiores a 200 mil euros e valores de arrendamento inferiores a 600€, nas tipologias mais procuradas T2 e T3". Este segmento de mercado torna-se, cada vez mais, "uma oportunidade para investidores, promotores e construtores".

Em 2016, "verificamos que os portugueses regressaram ao mercado, muito apoiados no crédito habitação que voltou a registar um forte crescimento em 2016. Acredito que em 2017 vamos continuar a assistir a esta tendência", conclui.

Capitais próprios pedem-se

Por seu turno, Francisco Quintela, Partner e cofundador da Quintela e Penalva - Real Estate, afirma que "existem várias vantagens na aquisição de imóveis: em primeiro lugar consegue-se fazer um investimento com a habitação própria, um dos ativos considerados mais seguros". Atualmente, "com o mercado imobiliário a apresentar as taxas de valorização de dois dígitos em algumas cidades do país, este investimento para além de ser seguro, é muito rentável".

É também preciso "algum capital para se poder dar uma entrada; de outra forma as condições de empréstimo serão menos favoráveis e essa liquidez também não é fácil conseguir, especialmente com o nível salarial médio de Portugal". Neste contexto, "as avaliações que os bancos fazem dos imóveis são normalmente abaixo do valor real de mercado, o que por sua vez implica ainda mais capital próprio", reforça.

 

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